Faut-il faire un apport pour un crédit immobilier ?

Non, l'apport personnel n'est pas une condition universelle pour obtenir un crédit immobilier, même si la banque examine évidemment les ressources et l'épargne du demandeur.

L'apport correspond à l'argent que l'acheteur utilise pour financer son projet sans l'emprunter. Plus l'apport est important, moins le montant à financer par crédit est élevé, toutes choses égales par ailleurs.

La banque regarde cependant beaucoup plus que l'apport. Elle étudie notamment les revenus, les charges, l'épargne et la capacité de remboursement. Le taux d'effort ne doit en principe pas dépasser 35 % dans le cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière, avec une marge de flexibilité encadrée pour les établissements.

Il faut donc éviter deux idées reçues : avoir zéro apport ne signifie pas automatiquement que le crédit sera refusé, et avoir un gros apport ne garantit pas son acceptation.

L'apport est seulement l'un des éléments du financement.

Pourquoi mettre un apport réduit-il le coût du crédit ?

Un apport réduit le montant emprunté, ce qui diminue généralement les intérêts payés sur la durée du prêt.

Prenons un exemple pédagogique avec un logement à 250 000 €, financé sur 20 ans à 3,50 %, hors assurance et autres frais.

Dans cet exemple, mettre 50 000 € au lieu de 25 000 € d'apport permet d'emprunter 25 000 € de moins. La mensualité et les intérêts sont donc plus faibles.

C'est le principal avantage de l'apport : l'argent utilisé pour acheter le logement n'a pas besoin d'être remboursé à la banque avec des intérêts.

Mais ce calcul ne raconte pas toute l'histoire.

Les 50 000 € utilisés comme apport ne sont plus disponibles sur le compte bancaire après l'achat. C'est là que le deuxième côté du problème apparaît.

Les chiffres de cet exemple sont indicatifs et pédagogiques. Ils ne constituent pas un conseil financier. Le coût réel dépend notamment du taux, de la durée, de l'assurance et des frais du crédit.

Pourquoi ne faut-il pas forcément mettre toute son épargne en apport ?

Garder une partie de son épargne permet de conserver une réserve disponible après l'achat, alors que l'argent placé dans le logement n'est plus immédiatement disponible.

Imaginez deux personnes qui disposent chacune de 50 000 € d'épargne et achètent le même logement.

La première utilise les 50 000 € comme apport. Elle emprunte moins et paiera généralement moins d'intérêts.

La seconde utilise seulement 25 000 € comme apport. Elle emprunte davantage et son crédit lui coûtera donc généralement plus cher. En revanche, elle conserve 25 000 € de liquidités.

Quelques mois après l'achat, une dépense importante peut apparaître : travaux, voiture à remplacer, déménagement, problème familial ou période temporaire avec moins de revenus.

La première personne a davantage réduit sa dette, mais dispose de peu de réserve. La seconde conserve une capacité financière pour faire face à ce type de dépense sans devoir immédiatement chercher un nouveau financement.

C'est pourquoi avoir un apport et mettre toute son épargne dans l'achat sont deux choses différentes.

La banque demande d'ailleurs des informations sur les revenus, les charges et l'épargne lors de l'évaluation de la solvabilité.

Le véritable arbitrage peut donc se résumer ainsi :

L'essentiel à retenir : le meilleur apport n'est pas nécessairement celui qui réduit le plus possible le crédit. Il faut aussi regarder ce qu'il reste réellement sur le compte après l'achat.

Quel apport selon sa situation et son étape de vie ?

Il n'existe pas de règle du type « jeune = zéro apport » ou « proche de la retraite = gros apport », car les besoins financiers peuvent être très différents d'une personne à l'autre.

Un jeune acheteur peut par exemple avoir intérêt à conserver une réserve parce qu'il commence sa vie professionnelle, prévoit des changements ou doit encore financer plusieurs projets. Emprunter davantage peut alors préserver ses liquidités, même si le crédit coûte plus cher.

Une famille qui dispose déjà d'une épargne importante peut, de son côté, utiliser une partie de celle-ci comme apport tout en conservant une réserve pour les dépenses futures.

À l'approche de la retraite, la question peut encore changer. Si les revenus doivent diminuer, le montant de la mensualité et la dette restant à rembourser peuvent prendre davantage d'importance dans le budget futur.

Ce n'est donc pas l'âge qui détermine l'apport. Il faut regarder notamment :

• l'épargne disponible avant l'achat ;
• l'épargne qui restera après l'achat ;
• les revenus et leur stabilité ;
• les projets prévus dans les prochaines années ;
• le montant de la mensualité ;
• le coût total du crédit.

Cette approche permet aussi de comprendre pourquoi deux personnes qui achètent exactement le même logement peuvent faire des choix différents sans que l'un soit nécessairement meilleur que l'autre.

L'assurance du crédit change-t-elle la réflexion sur l'apport ?

L'assurance emprunteur peut prendre en charge tout ou partie du capital restant dû en cas de décès, selon les garanties et la quotité prévues au contrat.

Cela peut avoir une importance pour une famille qui possède un logement financé à crédit. Par exemple, si un emprunteur décède et que la garantie décès intervient pour la quotité assurée, l'assurance peut rembourser la part correspondante du capital restant dû.

Mais il ne faut pas en déduire qu'il est forcément intéressant de conserver une dette pour transmettre le logement. Le fonctionnement dépend du contrat d'assurance, de la quotité choisie, de la situation des propriétaires et des règles de succession.

L'assurance emprunteur et la transmission du patrimoine sont donc deux sujets liés, mais distincts. Les enfants ne deviennent pas automatiquement propriétaires du logement parce qu'un crédit est assuré. Les règles successorales continuent de s'appliquer.

L'idée importante est simplement la suivante : rembourser davantage réduit la dette, tandis que conserver davantage de dette permet de conserver davantage de liquidités, avec en contrepartie un coût de crédit plus élevé.

Il ne faut donc pas présenter l'endettement comme un outil automatique de transmission. Une décision importante sur ce sujet peut justifier de demander l'avis d'un professionnel.

Conclusion

Faire un apport permet de réduire le montant du crédit et généralement son coût. Mais utiliser toute son épargne pour réduire sa dette peut laisser très peu de liquidités une fois le logement acheté.

Le choix oppose donc deux intérêts : avoir moins de dette ou conserver davantage d'argent disponible.

Une personne qui garde une partie de son épargne accepte un crédit potentiellement plus coûteux, mais conserve une réserve en cas d'imprévu. Une personne qui utilise davantage d'épargne comme apport réduit sa dette, mais dispose de moins de liquidités.

Il n'existe donc pas un apport idéal valable pour tout le monde. Pour comprendre le choix, il faut regarder à la fois le montant emprunté, le coût du crédit, la mensualité et surtout l'épargne qui restera réellement après l'achat.